Данные по ипотеке показывают, что заемщики могут сэкономить 100 долларов в месяц (или больше), выбрав более дешевых кредиторов.

В этом блоге мы рассмотрим, как ставки по ипотечным кредитам, выплачиваемые потребителями, различаются в зависимости от кредитора. Это явление, называемое разбросом цен, существует практически во всех сегментах ипотечного рынка, включая кредиты, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, кредиты Федерального жилищного управления, кредиты Министерства по делам ветеранов США (Для ветеранов), а также крупные кредиты.1 Мы проанализировали данные Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке за 2021 год, чтобы количественно оценить величину разброса цен2.

Мы обнаружили, что разброс цен на ипотечные кредиты часто составляет около 50 базисных пунктов от годовой процентной ставки. Для сравнения: средняя сумма кредита в 2021 году была близка к 300 000 долларов США, а средняя процентная ставка составляла 3 процента.3 Ежемесячный платеж по такому 30-летнему фиксированному кредиту составляет 1265 долларов США. Ежемесячный платеж по кредиту с процентной ставкой 3,5 процента по кредиту на ту же сумму составляет 1347 долларов США – разница в 82 доллара в месяц (платеж на 6,5 процента выше). Процентные ставки резко выросли с 2021 года, но математика остается аналогичной в условиях более высоких процентных ставок. При сохранении суммы кредита на уровне 300 000 долларов США ежемесячные платежи по 30-летнему фиксированному кредиту с процентной ставкой 6,5 процента и процентной ставкой 7 процентов составляют, соответственно, 1 896 долларов США и 1 996 долларов США – разница в 100 долларов США в месяц (платеж на 5,3 процента выше). . В условиях более высоких процентных ставок, когда ежемесячные платежи в целом намного выше, эта разница в 100 долларов в месяц может иметь еще большее значение, поскольку заемщики потенциально имеют больше возможностей сводить концы с концами.

Для нашего анализа мы используем данные Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке за 2021 год. Мы фокусируемся только на 20 крупнейших кредиторах по объему для каждого из сегментов рынка.4 Несколько предыдущих исследований задокументировали существование разброса цен на ипотечном рынке, 5, но это первый отчет, в котором используются новые данные Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке, о которых сообщает подавляющее большинство инициаторов ипотеки по всей стране, с множеством переменных, необходимых для нашего анализа.6 Наши результаты во многом согласуются с предыдущими исследованиями, несмотря на то, что предыдущие исследования часто с использованием либо данных прейскуранта, либо отдельных данных о поступлениях от частных поставщиков без покрытия, сравнимого с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке. Особо примечательно, что в более ранних исследованиях рассматривались данные до пандемии, которые не имеют такого же исторического объема кредитов рефинансирования. Мы применяем к данным множество фильтров, чтобы сделать нашу выборку максимально однородной и исключить многие переменные, которые могут быть причиной разницы в ценах. Мы фильтруем по:

Кредиты Федерального управления жилищного строительства, возможно, являются наиболее подходящим сегментом для расширения домовладения, поскольку они непропорционально используются заемщиками с низкими доходами, с более низким кредитным рейтингом и теми, кто покупает жилье впервые. Расценки на страхование Федеральной жилищной администрации также позволяют легко оценить разброс цен, сохраняя при этом все остальное равным. В частности, самый популярный кредит Федерального управления жилищного строительства с первоначальным взносом в размере 3,5 процента (отношение кредита к стоимости 96,5) застрахован Федеральным управлением жилищного строительства по той же страховой ставке, независимо от кредитного рейтинга заемщика или отношения долга к доходу. соотношение, если заемщик соответствует критериям. Рисунок 1 представляет собой интервал, показывающий среднегодовую процентную ставку по выданному кредиту для каждого из 20 крупнейших кредиторов Федерального жилищного управления по кредитам, которые соответствуют нашим фильтрам, при этом самый дешевый кредитор нормализуется до 0. Рисунок 1 показывает, что дисперсия между самым высоким и самый низкий из 20 крупнейших кредиторов Федерального управления жилищного строительства составляет 53 базисных пункта, и он не обусловлен ни одним выдающимся кредитором ни на нижнем, ни на верхнем уровне. Сопоставление объемов выдачи 20 крупнейших кредиторов с этими средними ценами не дает четкой взаимосвязи – это не тот случай, когда самые дешевые кредиторы систематически получают гораздо большие объемы, чем более дорогие7.

Средние значения могут работать достаточно хорошо для этого подсегмента Федерального жилищного управления с совокупным соотношением кредита к стоимости, равным 96,5, но даже там мы смешиваем кредиты, выданные в середине 2021 года. В отличие от FHA, организации, спонсируемые государством (Fannie Mae и Freddie Mac) используют детализированное ценообразование с учетом риска (матрицу корректировки цен на уровне кредита) для гарантирования кредитов.8 Соответственно, мы используем регрессии ценообразования, которые гибко контролируют различные факторы, включая кредитный рейтинг, комбинированное соотношение кредита к стоимости и дату подачи заявки. .9 Мы также включаем индикаторные переменные для каждого кредитора, которые эффективно отражают средний эффект этого кредитора, если мы контролируем все остальные переменные в регрессии.10